□　曹永学

上海康城是上海市单体最大的社区。近日，上海康城业主委员会组织居民投票，以超过70%的支持率炒掉了已服务10年的在管物业公司。（据《上海法治报》报道）

这一新闻事件，再次把人们关注的目光引向物业纠纷领域。物业服务事关千家万户，联结社会民心。而现实生活中，服务不规范、监管不到位、业主委员会成立难已成物业管理的三大焦点问题。

上海康城社区通过业主委员会组织居民投票，依法终止居民不满意的物业服务，应该是当前和今后我国城市社区处理物业纠纷的范本。但是在当前，在很多城市的多数社区，还难以达到这样的治理水平，因为绝大多数社区还没有建立业主委员会这样的自治组织。更多的情况是，当居民对物业服务不满时，缺乏合理、有效的方式进行沟通、协调，从而选择拒缴物业费进行消极抗争。

近年来，物业纠纷高发，据个别法院统计，已居诉讼量前列。为推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要，住房和城乡建设部、中央政法委等十部门联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，各地将小区物业管理作为社会治理体系的基石，不断推进物业管理与基层社区治理融合。

居委会、物业公司、业主委员会被称为社区治理的“三驾马车”。然而在治理实践中发现，“三驾马车”有“两驾”存在问题——物业公司是“隐患马车”，业主委员会是“跛脚马车”。

首先看物业公司的问题隐患。据相关统计，目前我国大约超过70%的物业企业属于开发商的下属机构，开发商与物业企业虽是两个法人，实际是一个背景，一旦房屋过了保修期，或者业主更换了物业公司，房屋质量问题只能由业主自行兜底，大量开发商遗留问题因此成为物业投诉焦点。

即便占比较小的外聘物业企业，也充斥着不少“皮包公司”，这些公司将小区当做“提款机”，往往只提供保安、保洁等表面服务工作，并不具备专业服务能力。

由于监督管理缺位，许多矛盾从业主与物业公司之间，转移到居民与政府之间，成为政府服务热线、信访、法院必须面对的难题。

再来看业主委员会的“跛脚”问题。

作为业主选举产生的自治组织，业主委员会应该是监督小区物业服务的法定主体。然而在现行法律中，因其不具有法人资格，没有独立的民事权利能力和民事行为能力，和物业公司的营利法人身份相比，业主委员会处于一种不对等的法律地位。

同时，业主委员会作为公益性质的自治组织，成员大多缺乏物业管理专业知识和能力，对物业服务管理监督乏力。

现实生活中，社区业主委员会存量比较少，基本上是在居民利益遭到损害时，不得已推选产生，所以，业主委员会从诞生的那一刻起，就存在着先天的脆弱性。加之绝大多数居民并不关心公共事务，缺乏群众基础，业主委员会产生难、生存难自然成为一种现实状态。

在这种情况下，如何把物业服务引导融入社区治理工作？不少地方积极探索党建引领路径，依托街道、社区，通过创建红色物业、在小区业主委员会建立党支部，推动社区“两委”和物业公司、业主委员会人员双向融入，推动社区“三驾马车”联动，化解矛盾纠纷。

但是，从根本上讲，治理物业纠纷，提升社区治理能力，还是要从完善法治制度着手，明确业主委员会的法律主体地位，强化物业企业的市场化引入机制，依法加强监管，杜绝物业企业招聘过程中的暗箱操作和近亲繁殖，确保社区治理的“三驾马车”公平匹配，通过良法善治，保障和维护广大居民的利益不受侵害。